[法律知识] 房屋未过户，房屋征收补偿归谁所有？

1.征收房屋时，房屋未办理过户登记的补偿

征收房屋时，被征收房屋已经进行交易但未办理过户登记的现象，是比较常见的现象。

根据《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据该规定，房屋买卖未办理过户登记的房屋所有权仍归房屋出卖人所有，买受人仅享有根据合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理过户的债权。根据《征收条例》第2条规定，房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。

依据上述规定，征收房屋时房屋已经进行交易但未办理过户登记的，房屋征收部门仍应当对房屋出卖人给予补偿。但房屋征收实践中，房屋交易未办理过户登记手续，但房屋已经交付买受人使用的现象是比较常见的。此时，如果仍按照法律规定对房屋出卖人进行补偿，则有可能导致房屋买受人拒绝搬迁的现象发生。同时，房屋买受人支付了购房款既未获得交易房屋的产权，也未获得房屋征收补偿，虽然其可以通过合同向出卖人主张债权，但却无形中加剧了社会矛盾的产生，对社会的和谐稳定非常不利。

对此，笔者认为，征收已经进行交易但未办理过户登记的房屋，如果买卖双方没有争议，可以在房屋管理部门出具相关证明的情况下将房屋买受人确定为被征收人，或者在买卖双方协商一致并履行一定手续的情况下将征收补偿直接发放给买受人。如果买卖双方存在争议，可按人民法院或仲裁机构作出的生效司法文书的内容确定房屋所有权人；补偿方案确定的签约期限届满，买卖双方争议未解决的，可按房屋所有权人不明确，由房屋征收部门报请市、县级人民政府按照补偿方案作出补偿决定。

（摘自《国有土地上房屋征收与补偿实务指南》，褚建好、肖勇、张永魁著，中国政法大学出版社2012年5月出版）

2.房屋征收补偿应考虑对房屋现实居住人的保护

从此立法的变化上可以看出：对合法有效合同的保护，不轻易否定或解除该合同更符合市场经济规律，也更符合现实国情。结合到我们讨论的此类案件，房屋买卖合同已成立多年，且买方居住多年，事实上已形成了对该房屋社会观念上的所有和生活上的依赖。

先不论房屋被强制拆迁卖方是否还有过户的义务与必要性，拆迁补偿的初衷为对现实居住人丧失居住场所的补偿和安慰，其补偿款为给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持，而作为多年前已将房屋卖给对方且已得到相应价款的房屋卖方，其利益不会因房屋被拆迁而受损或得不到保护，而本案中如果买方当事人获得了拆迁补偿款，则对尚欠卖方的部分购房款更增加了其偿还能力，甚至卖方可以向法院依标的的密切联系原则提出在补偿款范围内自身债权具有优先性。