都说邳州房价大涨我个人看法

冰山客来 · 发表于 2018-6-14 10:03

开发商要求高周转，三四线楼市风险大，开发商要溜了楼市资金不断收紧最难受的两个群体就应该是炒房者跟开发商了，炒房者因为炒房成本的上涨而不得不退出楼市，而开发商也因为资金紧张不得不加快去化节奏甚至还要主动降价买房，如果房价能一直上涨到没什么问题，但现在的问题是房价开始出现下降，特别是三四线城市的房价更是被很多人看衰，在这样的背景下很多在三四线城市布局的开发商都要求加快销售节奏，因为他们也怕三四线城市房价出现大幅下滑。前段时间一份关于某开发商要求三四线城市项目要在拿地当天开工的通知在网上流传引起了大家的关注。根据这份文件从拿地开发到首期开盘必须要保证在5个月内，最好是把时间控制在3个月内，如果超出预期时间那么项目负责人要么罚钱，要么走人，反正就是要快！开发商要求三四线城市的项目开发节奏要快，无非就是因为两个原因，一是项目开发销售节奏加快能极大的减缓开发商承受的资金压力，二是三四线城市的随时都有出现下跌的风险。第一个原因很好理解，毕竟现在国家的金融大环境就是这样要抑制楼市资金，银行也停止了面向开发商的贷款，这样一来如果开发商的项目不能快速上市缓解资金压力的话，那么就很有可能会因此而破产。而至于第二个原因其实也很好理解，毕竟三四线城市的房价实在太高了，水分太大。根据国家统计局公布的数据显示，目前全国房价超过一万的城市中有三分之一是来自于三四线小县城的，这个比例十分惊人，毕竟现在还有8个省会城市的房价没能突破万元。三四线城市的房价高达万元，但当地的居民收入普遍很低，大部分人每个月的收入也就在3000元左右，这样的收入水平肯定是负担不起三四线城市的房价的，就这一点来说三四线城市的风险就很大了。另外一方面，三四线城市的人口长期来看是处于一个净流出的状态，在不断失去人口的背景下三四线城市的房价缺乏最基础的支撑，房价肯定是要出现下跌的，别看前段时间三四线城市房价涨的很凶，真到了房价下跌的时候三四线城市的房价肯定会比上涨的时候更加凶猛，不信你可以看看燕郊地区的房价跌倒了什么地步。毕竟三四线城市房价上涨的最主要愿意还是在于热钱的涌入，如果没有热钱的进入那么凭借三四线城市的人口基础房价根本就不可能出现上涨。笔者说这些就算想要大家认识到三四线城市的风险很大，毕竟开发商之所以愿意在三四线城市布局就算因为三四线城市能给他们带来利益，但现在开发商开始在三四线城市要求高周转了那么也在一定的程度上说明了市场的走向，所以现在如果不是为了居住的话，那么三四线城市的房子能不碰就别碰。

不知是哪个 · 发表于 2018-6-14 14:45

唉，工资不涨啊，买不起

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雪峰112heart · 发表于 2018-6-14 17:11

不知是哪个发表于 2018-06-14 14:45
唉，工资不涨啊，买不起

工资能涨过放假，物价？

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黄石人家 · 发表于 2018-6-14 17:28

WE_orrrrw · 发表于 2018-6-14 17:28

碧桂园自己做广告的

WE_orrrrw · 发表于 2018-6-14 17:30

邳州人傻钱多不坑白不坑！

金盛雅杰 · 发表于 2018-6-14 17:55

美联储又加息了，反正坑的是老百姓！

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k开心每一天 · 发表于 2018-6-14 23:59

冰山客来 · 发表于 2018-6-15 07:20

三四线楼市的谢幕！先交代一下背景，去年我们在沧州做了一次楼市调研，当时沧州的房价正在飞涨，粉丝们热情高涨，跟我说，前两年自己买的小房子想换个大房子，结果自己刚挂出去两天，挂的价格是自己买房时候的一倍还多，就这样看房的人几乎就没断过，想卖的话真是随时就可以卖掉，这种市场搞得他也很犹豫，不知道还要不要卖。当时我们在沧州看了几个新楼盘，都已经售罄，唯独一个项目还有几套房子，但是付款条件非常苛刻，单价3万多，必须全款。沧州的朋友对这种房价暴涨的行情很诧异，年纪大一点的说在08年前后也有过一次这种暴涨。从沧州本身的发展情况来看，好像也并不足以支撑这样的房价，连售楼处的销售都告诉我们，沧州平均收入3000块钱，现在的房价真的很高。去年不少本地的媒体在分析沧州的房价时，列出了不少理由，比如沧州的GDP在河北来说很高，有现代汽车入驻，沧州本地的有钱人很多，饥饿供地等等。今年，沧州的楼市已经处于下行期。不过，沧州的GDP仍然排河北前几名，现代汽车仍然在，沧州本地仍然有很多有钱人。可房价为什么下行了呢？与沧州类似，江苏徐州的房价也在经历这样的暴涨行情。最近建了一个徐州微信群，群里两派观点，一方是继续看好房价上涨，理由是徐州要修地铁了，计划有十一条，土拍价格创新高，高铁站扩建13台28线…… 另一方则比较犹豫，觉得徐州的房价普遍翻倍，应该不会再涨了。我们提到的沧州和徐州这两个城市，其实只是全国房价暴涨的一个缩影，三四线城市自2016年开始开启了新一轮房价上涨，涨幅非常大，单论涨幅，三四线的很多城市房价涨幅恐怕可以排到全国前列。比较受人关注的二线城市如武汉、成都、西安、重庆等地，房价涨幅并不是最高的，重庆现在的限购政策也说不上严格，房价涨幅也只是和大盘齐平。今天，我们就三四线城市房价暴涨，来展开说明一下，讲一讲这轮房价暴涨背后的逻辑，以及未来三四线城市的房价走势。 01 发展周期从宏观大道上来看，一个发展周期的三个阶段是：投资，产能过剩，消化去库存。我们把这个道理讲得更通俗一点，比如说一家人吃饭做饭，中午的饭做得多了，这就是产能过剩，最后会留下剩饭，剩饭有两种处理办法，一种是直接倒掉，另一种是留到晚上再吃。一般做饭做得不够吃的情况会比较少见，所以产能过剩是常态。地方经济发展就是同样的问题，楼房盖多了，产能过剩卖不掉，最终会有两种处理办法。一种是直接烂尾，中国的烂尾项目多的数不过来，另一种是政府要帮着解决问题，消化去库存，把多余的楼房卖掉。须知，政府去库存的直接目的可不是为了拯救开发商，而是为了拯救地方经济，这个过程中顺便就把很多开发商给救了。在2016年之前，地方的楼市库存都是很大的，这些库存都是上一轮拉动经济后导致的，具体年份在2008年之后。同时地方经济很大程度上在依赖房地产，所以地方经济普遍表现一般。在这种大的形势之下，国家希望能够帮助地方去掉多余库存，同时拉动一下地方经济。既然想去掉多余库存，那肯定要有钱来买单，想让老百姓自己掏钱去买房子把开发商留下来的库存去掉，这几乎是不可能的，所以最终解决的办法就是国家出钱，给老百姓，然后让老百姓拿这部分钱去买房。但是国家的钱肯定也不能这样直接送给老百姓，总要想一个办法，这个办法就是棚改货币化安置。 02 棚改货币化安置棚户区改造由来已久，但是进度一直很慢，原因就是地方政府没有钱来推动。在2014年之前，棚改工作任务越来越难完成，2013年还将原有的棚改任务下调了很大一部分。到了2014年，决策者想出了一个办法就是开设抵押补充贷款（PSL）。虽然听起来很复杂，但其实说白了，就是通过一条合理的路径，让钱流到老百姓手里，再让老百姓去买房。钱的流转路径是这样的：央行发货币给政策性银行，政策性银行给地方政府发棚改专项贷款，地方政府有了钱之后就拿这部分钱去推进拆迁工作，把钱分给老百姓，老百姓的房子被拆掉又拿到了拆迁补偿款，所以只能去买房子。由于PSL期限长、利率低（2.75%），属于长期的低息贷款，所以地方政府虽然会有压力，但是短期内肯定是没有问题的，在这种国家政策扶持下，地方政府肯定充满干劲，项目越多就能拿到更多的贷款。最终，就会有更多的货币流入到地方（楼市）！棚改货币化安置从2014年开始，真正发挥效力其实是在2015年之后，经过一段时间的启动期，到了2016年，房价开始陆续上升。截止到今年2018年，全国三四线城市的房价都经历了快速上涨阶段，最高涨幅在100%以上。经过这一轮棚改之后，有个很有意思的情况出现了，那就是贫富差距过大的问题被某种程度上稀释了，老张原来住在棚户区，现在就可以拿到一大笔拆迁补偿款，生活条件极大改善。从全国情况来看，三四线城市的房价都在上涨，这其实就是三四线老百姓的个人资产在增加。先让一部分人富起来，先富带动后富，最终…… 03 房价还会涨吗这次的棚改货币化安置，从《国家新型城镇化规划（2014-2020）》中的介绍看，棚改任务要到2020年完成。从目前全国三四线城市房价普遍翻倍的情况来看，这个计划肯定要调整。各位一定要记住，计划是计划，计划永远会随着实际发生而调整。原因很简单，房价不能过快上涨！比如说，在此之前小城市的房价是6000/平米，经过了一两年的棚改之后，房价窜升到1.2万/平米。永远记住，翻倍是一个分水岭。接下来怎么走考验着决策者的智慧，继续棚改，当然可以，结果肯定是房价继续上涨，但是从6000到12000与从12000到15000甚至到20000，这之间有着天壤之别。前者是对于经济体的提振，后者是对于经济体的摧毁。说得再直接点，前者是实体经济与虚拟经济在同步提升，但是虚拟经济有脱离实体经济的态势，而后者则是金融空转，完全进入虚拟战场。这个时候就非常危险，一旦出问题就是暴跌，实体经济根本托不住接下来的局面。所以现在的局面就是一个选择题，大概率上，政府一定会选B即放松棚改的力度，遏制房价的继续上涨。但同时，政府也不希望房价下跌啊。好不容易涨起来的房价，一旦下跌就会有一连串的问题出现。如何不让房价下跌，办法很简单：限售！这么多年的经验告诉我们，政府的决策往往是在一件事将要发生的时候去阻止，担心房价上涨就要限购，但往往是限购也会涨，担心人口生育率下降太快，就去鼓励生育，但往往也阻挡不了低生育率的趋势。所以，限售的结果其实也会这样，三四线城市房价会从今年下半年开始进入下跌行情，未来几年内我都会看空。很多人提到的城市内要建几条地铁，以及所谓高铁站十字米字型，这些其实都是弱相关因素，京沪高铁沿线这么多城市的房价从来没有因为通高铁而涨过价，为什么到了2018年这个定律就成立了？ 04 下一轮暴涨这个话题其实说得有点早，毕竟三四线的房价普遍下跌还没开始呢。不过大的逻辑还是可以在这里引申一下，而且最终的结论可能会有点出乎意外，那就是三四线的下一轮大涨可能再也不会出现了。当棚改的潜力被消耗尽之后，国家其实就没有了对于地方经济扶持的载体，也就是说，最难发展的阶段往往不是穷的时候，而是大家普遍富裕的时候。富裕了，发展的潜力就变小了，这就跟一个人考试从0分考到60分与从90分考到100分一样，二者之间有着本质的区别。三四线城市的定位并不是像二线城市那样“破局”发展成大城市，我们也很少看到国内的三四线城市参与抢人，三四线城市更多的是满足老百姓的基本生活，并且让当地人的生活水平维持在一定高度，这样就达到了目的。而且这种定位主要是给老年人的，因为三四线城市很难留住年轻人，大家可以试想一下二十年后的三四线城市里的年轻人比例。大量的人口外流就使得三四线城市的老龄化越来越严重，日本的很多小城市最终变成了空城，这其实只是发展阶段的问题，国内的小城市也在走这条路，只不过还需要时间，中国东北的现状就很说明问题，大量的东北人散落到全国各地，前后不过二三十年时间。从经济层面看，由于中国已经走过了传统制造业阶段，这样小地方的产业就面临着断崖式下滑的危险，开厂的老板肯定对此体会特别深。过去靠少量资金加勤奋就能赚钱，现在则需要大量的资金才能在行业内活下去，这就是产业升级，行业还是那些行业，生产服装的仍然生产服装，只不过有钱的老板依靠资本壁垒垄断了国内的大部分市场。现如今对于地方经济来说，房地产行业就变得有点不可或缺，一旦失去了这个保障，地方经济该何去何从就变成了一个很大的课题。由于地方经济的基础变得越来越薄，可以发挥的潜力越来越少，人口又面临着大量的流失，而房价又普遍处于短期高位，未来几年再靠房产拉动经济的做法就会比较（越来越）危险，所以我是不看好未来再有一次大涨行情的，即使是有，出现问题（崩盘）的概率也比较大。过去我们经常看到其它国家或地区出现楼市崩盘的情况，这并非偶然因素，中国也不会例外。楼市崩盘跟发展阶段有着很大的关系，过去虽然中国很多城市都发生过崩盘现象，但现在回首，会觉得当年的崩盘造成的损失并没有那么大，原因就是中国过去二十年里都是快速发展期，崩盘所造成的影响会被经济发展逐步消化掉。在不同的阶段看同样的问题一定会有不同的结论，凡是认为过往之事还会继续发生的观点都是错误的，三四线城市未来的房价更多应该是看跌才比较正常，看涨就绝对出问题了。

花之语 · 发表于 2018-6-16 22:33

诚心诚意百分百 · 发表于 2018-6-18 16:05

为冰山点赞，实事求是

诚心诚意百分百 · 发表于 2018-6-18 16:05

为冰山点赞，实事求是

龙泉利剑 · 发表于 2018-9-17 21:59

龙泉利剑发表于 2018-6-13 14:06
邳州水货房子越靠水越值钱靠六保河风光带的都是“水货”，邳州水岸景城、邳州秀水湾等小区都顶起来赶超邳 ...

新华网:南京人苏南人捧捧场！2018邳州绿色农产品展销会将于中秋期间在南京举办
时间:2018年9月12日来源:新华网-江苏频道（新华社主办）编辑:东海
★南京人欢迎吴越之地苏南人捧捧场！2018邳州绿色农产品展销会将于中秋期间在长江之滨“六朝古都”南京举办……
   南京人欢迎吴越之地苏南人来给祖根“中原衣冠南渡圣地”邳州老乡同胞们架势捧捧场！全国重点文物保护单位邳州大墩子遗址、邳州刘林遗址、邳州梁王城遗址佐证徐州母邦邳州古称“少昊遗墟”、邳国、下邳、东徐州有着6000多年文明史与3000多年建城史是中华民族汉民族起源地和汉文化发祥地通俗地说也即中国的“耶路撒冷”信仰首都。中秋国庆双节将至！9月21日至9月23日，2018邳州绿色农产品（南京）展销会将在长江之滨“六朝古都”南京的江苏国际农业展览中心举行。展销会共组织了邳州市54家龙头企业、合作社、家庭农场等新型农业经营主体参展。本次展销会突出特色农业板块，将全面展示特色邳州绿色农产品。展销的400多个农产品全部是“三品一标”认证产品。
   近年来，邳州市委、市政府高度重视现代农业发展，紧紧围绕“生态优先、绿色发展、产业富民”的核心要务，用工业化理念“转型”升级发展现代农业，全力打造“一头蒜的保健”（邳州大蒜产业）“一块板的家居”（邳州板材家具产业）“一棵树的风景”（邳州银杏产业）“一朵花的美丽”（邳州花卉、中草药产业）等特色产业，持续推动农业供给侧结构性改革和一二三产融合型发展，邳州全市城乡现代农业亮点纷呈，富民增收实施“乡村振兴”的步伐加快。
   邳州市创业创新发展把着力打造名园、名企、名牌，为邳州全市城乡居民提供优质、安全、放心的农产品放在重要位置。通过多年的努力，培育了一批国内外有影响的知名园区、知名企业、知名品牌。拥有龙头企业国家级6家、江苏省级18家；国家级农业产业化示范基地1个、江苏省级农产品加工集中区2个；“一村一品”示范镇村国家级2个、江苏省级2个。邳州白蒜、邳州银杏、邳州苔干、邳州板栗先后成为国家地理标志保护产品，邳州大蒜获批国家生态原产地保护产品；邳州银杏、邳州白蒜分别荣获“2017全国十佳果品地标品牌、2017全国十佳蔬菜地标品牌”。
   本次展销会为广大消费者带来了邳州特产——保鲜大蒜、黑蒜、蒜粉、蒜片、蒜粒系列产品；银杏开心果、银杏酒、银杏油、银杏茶、银杏胶囊系列产品；苔干、板栗系列产品，辣椒、番茄等时鲜蔬菜，葡萄、早春红玉西瓜等各类应季瓜果，以及山林草鸡蛋、鸭蛋、鹅蛋和花卉盆景等农产风物，均为邳州当地品质上乘、最具特色的农产品。此次展销会通过现场制作四王冰糖葫芦、八义集羊肉包子、邹庄炒货、辣椒炒锅烤鱼、邳州煎饼等地方民俗食品等增加群众互动、体验环节；举办邳州“庆丰收”民间艺术演出会让广大人民群众深入了解邳州历史文化背景、民俗风情。
   所有参展产品经过严格筛选，均为独具地方特色、符合南京市场需求的优质产品，南京市民和苏南百姓们不出远门，在家门口就可以把中国优秀旅游城市、国家级生态示范区和中国绿色发展优秀城市邳州特色农产品一站式购齐。
（本文来源:新华网-江苏频道）

古巴的股霸 · 发表于 2018-12-6 09:02

消费升级，住房也要升级

龙泉利剑 · 发表于 2020-5-25 14:08

alu5888 发表于 2018-6-13 12:26
价格不过一万我不买，低于这个价太伤我自尊心！

万达来就来没什么可大惊小怪的王健林只要是汉族的“老家”都在中华民族的楚汉文化发祥地徐州邳州宿迁临沂一带属“琅琊王氏”后代子孙，华夏儿女中国人的“老家”徐州邳州宿迁一带走出许多有本事的人例如京东刘强东，以后还会有许多大公司投资徐州邳州……汉高祖刘邦楚霸王项羽老家大苏北欢迎你。

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